Bytové domy

NEPLATIČI V BYTOVOM DOME. NA ÚKOR KOHO VLASTNE NEPLATIA ?

Koho dlžníkom je neplatič ?

Vlastníci bytov v bytovom dome  tvoria komunitu, ktorá ovplyvňuje  každého jedného z jej členov. Týka sa to kvality susedských vzťahov, vzájomného ovplyvňovania rozhodnutiami na schôdzach a zhromaždeniach o obnove a modernizácií, energetických otázkach, ale aj o finančnej kondícií bytového domu. V zmysle § 13 bytového zákona (zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) „je s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku“, v zmysle ktorého  vlastníctvo bytu je síce  výhradne súkromné, avšak je s ním automaticky spojené spoluvlastníctvo výťahu, schodištia, všetkých balkónov, celého obvodového plášťa a iných spoločných častí a zariadení.

Z tohto princípu vychádza aj inštitút vzájomnej platobnej povinnosti podľa bytového zákona.

Ak je teda v bytovom dome vlastník, ktorý si túto povinnosť neplní, nie je dlžníkom      SLUŽBYT - u, s.r.o.  ako mandatára  , ale je dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v celom bytovom dome, tvoriacich   spoločenstvo  vlastníkov bytov (SVB).  Každá platobná nedisciplinovanosť vlastníkov spôsobuje škodu ostatným vlastníkom bytov v dome. Neplatič fakticky žije na úkor ostatných.  SVB je totižto povinné uhrádzať  za svoj bytový dom platby za teplo, vodu, energiu spoločných priestorov, výťah a pod.  V domoch s menším počtom bytových jednotiek môžu neplatiči spôsobiť kolaps v platbách SVB.    V prípadoch neplatičov v dome  zákon povoľuje  použiť prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu faktúr za plnenia (§10 ods. 3).

Zverejnenie dlžníkov s dlhom nad 500 eur

Bytový zákon umožňuje v zmysle § 9 ods. 3 spoločenstvu na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur  v určitom rozsahu. Toto právo je silnou pákou na dlžníkov a určite odporúčame takýto postup v bytovom dome realizovať .   Ide o financie samotných vlastníkov a tie je nutné aj týmto spôsobom  chrániť.

Čo robiť ak dlžník aj tak dlh neuhradí?

Klasickým  postupom  je najskôr dlžníka upozorniť, a uložiť dodatočnú lehotu na zaplatenie, po márnom uplynutí lehoty následne vec postúpiť na súdne konanie podanou žalobou. Spoločenstvu   zákon neukladá povinnosť, že musia dlžníkovi navrhnúť splátkový kalendár, dohoda o splátkach nie je automatická . Dohoda o splátkach je prejav  vyjsť v ústrety dlžníkovi, a dlžník by si túto možnosť mal  vážiť, a dohodnuté splátky riadne splácať . Ďalším krokom vo  vymáhaní je zahájenie exekučného alebo dražobného konania.

Komunikácia  o dlžníkoch aj na schôdzach – ide o spoločné peniaze

Dlžník svojím neplatením  dlhšiu dobu, resp. iba splátkovou úhradou dlhu vytvára deficit spoločných peňazí v SVB.  Naša spoločnosť  SLUŽBYT  , s.r.o. v rámci  vymáhania dlhov  dočasne pomáha spoločenstvám tak,   aby    počas vymáhania dlhu bol  minimálny dopad nedostatku financií  vo fonde opráv   . Ak  však neplatič   dlhodobo neplatí, resp. sa bráni ukončeniu sporu zaplatením,  prípadne   ak sa nemôže vymôcť  dlh z objektívnych dôvodov - pričom faktúry za plnenia (energie) za celý bytový dom je nutné mať uhradené v plnej výške -  na úhradu tohto deficitu  sa použije v zmysle zákona spoločný  fond  opráv daného bytového domu.

Každý predseda spoločenstva sa u nás na Úseku bytov ( J. Studený, Ing. J. Gula)  môže informovať o aktuálnom stave nedoplatkov za jeho bytový dom   ako aj postupe vymáhania dlhov.

Novinkou v bytovom zákone je schvaľovanie  na schôdzach , resp. písomným hlasovaním  už aj začatie exekučných konaní voči neplatičom.  Doteraz bola takáto povinnosť iba pri dražbách. Vlastníkom určite odporúčame tieto návrhy  odsúhlasovať, nakoľko v prípade neschválenia exekúcie, dražby , alebo nevymoženia  dlhu,  na úhradu  dlhu  slúži  fond opráv.

Možno konštatovať ,že  vo väčšine prípadov sú dlžníci slušní ľudia, ktorí sa o svoj dlh zaujímajú, a dohodnuté splátky riadne uhrádzajú až do úhrady ich dlhu.  V takýchto  prípadoch  vieme riešiť a riešime  dlh   bez  negatívneho dopadu na spoločný fond opráv , pričom spoločenstvo často krát  ani neregistruje  , že má neplatičov.  No sú  prípady, že  neplatičom je špekulant,  zamestnaný človek s príjmom,  niekedy dokonca   podnikateľ , ktorý žije na úkor ostatných vlastníkov bytov , často seniorov   s nízkym  príjmom   a títo pri nevymožení dlhu sú nútení na  neplatiča- špekulanta doplácať zo spoločného fondu opráv.  Takéto arogantné  konanie  nemá nič spoločné s ľudským spolunažívaním v komunite bytového domu . Preto  je  dôležité   informovať   na schôdzi,  a aj  vyvesením na nástenke (pri výške dlhu nad 500 EUR)  informácie  o takomto dlžníkovi .

Možno konštatovať , že práve seniori  s minimálnym príjmom majú často  najzodpovednejší  prístup k  zákonným   povinnostiam vyplývajúcim z vlastníctva bytu.

Ak ostatní vlastníci doplácajú na takýchto neplatičov zo spoločného fondu opráv, určite majú právo byť informovaní  ktorý sused /neplatič  žije  na ich úkor.

JUDr. Gabriel Kaliňák, riaditeľ spoločnosti


Nové lehoty na overovanie bytových vodomerov a zákonné povinnosti v rámci vykurovania

Vodomermi v bytoch sa meria pretečená studená a teplá voda a namerané množstvá sú podkladom pre platby občanov. Z tohto dôvodu sú považované za určené meradlá, ktoré musia spĺňať podmienky dané predpismi.

Funkčnosť a správnosť merania musí byť v pravidelných intervaloch overovaná.Podľa starých pravidiel bola povinnosť overovania bytových vodomerov každých 6 rokov pre studenú vodu a každé 4 roky pre teplú vodu. Nesúlad overovacích období zaťažoval  vlastníkov bytov, nakoľko museli  sprístupniť svoje byty na výmenu vodomerov v rozdielnych termínoch.

Podľa novej vyhlášky bytové vodomery na teplú aj studenú vodu, namontované po 1. auguste 2019, majú jednotný čas platnosti overenia, a to päť rokov . Ďalším benefitom pre bytové domy je súlad overovacieho obdobia so životnosťou rádiových modulov, ktoré umožňujú diaľkový odpočet údajov o spotrebe bez vstupu do bytov. Moduly so životnosťou 10 rokov je možné použiť počas dvoch overovacích období. Po piatich rokoch sa jednoducho preinštalujú na nové vodomery s platným metrologickým overením.

Nové pravidlá , definované Vyhláškou č. 161/2019 Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo Slovenskej republiky z 27. mája 2019 o meradlách a metrologickej kontrole, ktorá nadobudla účinnosť od 1.augusta 2019, sa týkajú všetkých bytových vodomerov, ktoré sa nachádzajú v bytových a nebytových priestoroch za fakturačným meradlom (vodomerom) a merajú spotrebu teplej a studenej vody pre užívateľské jednotky (byt, NP). Namerané spotreby na bytových vodomeroch slúžia ako podklad pre rozpočítanie celkových nákladov za studenú a teplú vodu medzi konečných spotrebiteľov.

V rámci rôznych dalších povinností v oblasti energetiky ako  pravidelná ohlasovacia povinnosť údajov o množstvách vyrobeného tepla jednotlivo na ÚK a TÚV prevádzkovateľovi štátneho monitorovacieho systému, povinnosť pravidelnej kontroly a údržby kotlov , pravidelná kontrola komínov, platenie  poplatkov za znečisťovanie ovzdušia a  pod. ,  za odberateľov napojených na centrálne vykurovanie  plní dodávateľ tepla, tieto povinnosti sa ich teda netýkajú.  Všetky uvedené povinnosti , ako aj  ďalšie zákonné povinnosti , musia pod následkom relatatívne vysokých pokút plniť tí odberatelia (vlastníci bytov), ktorí nie sú napojení centrálne zábovanie teplom.

Taktiež pripomíname dôležitú zmenu a to , že novou smernicou Európskeho parlamentu a Rady 2018/2002/ EÚ z 11. decembra 2018 , ktorou sa zmenila smernica Európskeho parlamentu a Rady 2012/27/EÚ o energetickej efektívnosti,  sa zavádza povinnosť  , že všetky novoinštalované meradlá a pomerové rozdeľovače tepla by mali od 25. októbra 2020 umožňovať diaľkový odpočet dát, pričom do 2027 už diaľkový odpočet musia mať všetky  prístroje . Je potrebné dodať, že dnes už sú merače s diaľkovým odpočtom dát štandardom a väčšina bytových domov na Slovensku ich využíva. Diaľkový odpočet je spoľahlivejší a poskytuje užívateľom bytov množstvo výhod. Bližšie údaje o montáži cenovo prístupných meračov s diaľkovým odpočtom podá na požiadanie vedúci úseku bytov spoločnosti SLUŽBYT pán Jozef Studený.

JUDR. Gabriel Kaliňák, riaditeľ spoločnosti SLUŽBYT,s.r.o.


Koncoročné odpočty 2018

Zoznam odpočtov po jednotlivých bytových domoch s uvedením termínov odpočtov si môžete stiahnuť tu: Odpočty 2018.


Meranie spotreby v byte, povinnosť výmeny meračov a následky nedodržania

Meranie spotreby, či už tepla alebo teplej či studenej vody je významný faktor,
ovplyvňujúci výšku platieb za vykonaný odber príslušného média. Preto je významné , aby vlastníci bytov, spoločenstvá vlastníkov bytov (SVB), dbali  , aby v týchto procesoch používané meradlá spĺňali zákonom požadované kritériá a jednak, aby zabezpečili zo zákona vyplývajúce povinnosti, ktoré súvisia s používaním meradla.

Paragraf  8 z.č. 142/2000 Z.z. o metrológii v ods. 2 a 3 obsahuje taxatívnu úpravu, že v prípade meraní, ktoré súvisia s platbami , čím sa rozumie aj meranie v obchodných vzťahoch , meranie na určovanie ceny pri priamom predaji, má sa použiť určené meradlo.

Prietokomery, resp. vodomery a merače tepla sú zaradené do skupiny určených meradiel na základe  Vyhlášky úNMS SR č. 210/2000 Z.z. o meradlách a metrologickej kontrole a sú uvedené v zozname, ktorý sa nachádza v prílohe č.1 uvádzanej vyhlášky.

Používateľ určených meradiel ( spoločenstvo vlastníkov bytov) je preto zo zákona povinný zabezpečiť si ( objednať) montáž určených meradiel u registrovanej osoby, v opačnom prípade sa vystavuje možnému postihu štátnym kontrolným orgánom. Rovnaká povinnosť je zo zákona daná aj pri zabezpečovaní demontáže a spätnej montáže meradla. Čas platnosti overenia určeného meradla je uvedený v cit. vyhláške   v prílohe č.1. Pre merače pretečeného množstva vody na studenú vodu a na teplú vodu ( vodomery) je čas platnosti na studenú vodu 6 rokov a teplú vodu 4 roky.

Užívateľ meradla  nesmie používať iné ako určené meradlá a nesmie meniť účel používania  meradiel a ovplyvňovať  funkčnosť meradla  akýmkoľvek spôsobom. Meradlá sú vlastníctvom každého vlastníka bytu.

Rozúčtovanie nákladov z meradiel po dobe platnosti ich overenia , t.j.  z údajov spotreby vody v byte vlastníka po dobe povinnej metrologickej kontroly  je neplatné, rozúčtovanie preto by si muselo spoločenstvo dať  prepracovať  podľa  osobomesiacov, čo by navýšilo náklady spoločenstva .   V prípade metrologickej inšpekcie by tak spoločenstvo  okrem zaplatenia pokuty , zaťažilo aj nákladmi na nové  vyúčtovania.  O tejto skutočnosti a dôležitosti dodržiavať  čas platnosti overenia meradla   mnohí vlastníci bytov  nemali informáciu,  preto považujeme za dôležité ich aj touto cestou oboznamovať .

Je vždy na výbere SVB ktoré určené meradlá  si dajú v bytoch namontovať, avšak  nové merače majú  oproti už opakovane ciachovaným vyššiu mieru presnosti a nižšiu mieru  kazivosti,  a z praxe môžeme potvrdiť, že sa výber vhodných meradiel má vplyv aj na koeficient nepresnosti meraní.

S blížiacim sa koncom kalendárneho roka chceme poprosiť vlastníkov bytov o sprístupnenie svojich bytov  pre  účel  odpočtov  meračov , pre potrebu  ročného  vyúčtovania úhrad za poskytnuté služby. V tomto bude  vyčíslená  skutočná  ročná  spotreba  médií v danom byte a na základe tohto  prepočítaný preplatok alebo nedoplatok oproti zaplateným zálohovým mesačným platbám.

Na sprístupnenie bytu bude vlastník  opakovane vyzvaný aj v náhradných  termínoch. Vyúčtovanie sa samozrejme vykoná aj pri nesprístupnenom byte tzv. náhradným spôsobom v zmysle zákona, avšak tu musí vlastník bytu rátať so sankčnými  poplatkami v zmysle prísl. právnych predpisov, čo je pre vlastníka zbytočne e navýšený náklad -  avšak týmto spôsobom zákon chráni ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome .

Sankčné poplatky si môžu vlastníci bytového domu odhlasovať aj odlišne od výšky stanovenej v zákone, čo sa v praxi v iných mestách aj  bežne  využíva.

S pozdravom JUDr. Gabriel Kaliňák,
riaditeľ spoločnosti SLUŽBYT,s.r.o.