Koho dlžníkom je neplatič ?
Vlastníci bytov v bytovom dome tvoria komunitu, ktorá ovplyvňuje každého jedného z jej členov. Týka sa to kvality susedských vzťahov, vzájomného ovplyvňovania rozhodnutiami na schôdzach a zhromaždeniach o obnove a modernizácií, energetických otázkach, ale aj o finančnej kondícií bytového domu. V zmysle § 13 bytového zákona (zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov) „je s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku“, v zmysle ktorého vlastníctvo bytu je síce výhradne súkromné, avšak je s ním automaticky spojené spoluvlastníctvo výťahu, schodištia, všetkých balkónov, celého obvodového plášťa a iných spoločných častí a zariadení.
Z tohto princípu vychádza aj inštitút vzájomnej platobnej povinnosti podľa bytového zákona.
Ak je teda v bytovom dome vlastník, ktorý si túto povinnosť neplní, nie je dlžníkom SLUŽBYT – u, s.r.o. ako mandatára , ale je dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v celom bytovom dome, tvoriacich spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB). Každá platobná nedisciplinovanosť vlastníkov spôsobuje škodu ostatným vlastníkom bytov v dome. Neplatič fakticky žije na úkor ostatných. SVB je totižto povinné uhrádzať za svoj bytový dom platby za teplo, vodu, energiu spoločných priestorov, výťah a pod. V domoch s menším počtom bytových jednotiek môžu neplatiči spôsobiť kolaps v platbách SVB. V prípadoch neplatičov v dome zákon povoľuje použiť prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu faktúr za plnenia (§10 ods. 3).
Zverejnenie dlžníkov s dlhom nad 500 eur
Bytový zákon umožňuje v zmysle § 9 ods. 3 spoločenstvu na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň 500 eur v určitom rozsahu. Toto právo je silnou pákou na dlžníkov a určite odporúčame takýto postup v bytovom dome realizovať . Ide o financie samotných vlastníkov a tie je nutné aj týmto spôsobom chrániť.
Čo robiť ak dlžník aj tak dlh neuhradí?
Klasickým postupom je najskôr dlžníka upozorniť, a uložiť dodatočnú lehotu na zaplatenie, po márnom uplynutí lehoty následne vec postúpiť na súdne konanie podanou žalobou. Spoločenstvu zákon neukladá povinnosť, že musia dlžníkovi navrhnúť splátkový kalendár, dohoda o splátkach nie je automatická . Dohoda o splátkach je prejav vyjsť v ústrety dlžníkovi, a dlžník by si túto možnosť mal vážiť, a dohodnuté splátky riadne splácať . Ďalším krokom vo vymáhaní je zahájenie exekučného alebo dražobného konania.
Komunikácia o dlžníkoch aj na schôdzach – ide o spoločné peniaze
Dlžník svojím neplatením dlhšiu dobu, resp. iba splátkovou úhradou dlhu vytvára deficit spoločných peňazí v SVB. Naša spoločnosť SLUŽBYT , s.r.o. v rámci vymáhania dlhov dočasne pomáha spoločenstvám tak, aby počas vymáhania dlhu bol minimálny dopad nedostatku financií vo fonde opráv . Ak však neplatič dlhodobo neplatí, resp. sa bráni ukončeniu sporu zaplatením, prípadne ak sa nemôže vymôcť dlh z objektívnych dôvodov – pričom faktúry za plnenia (energie) za celý bytový dom je nutné mať uhradené v plnej výške – na úhradu tohto deficitu sa použije v zmysle zákona spoločný fond opráv daného bytového domu.
Každý predseda spoločenstva sa u nás na Úseku bytov ( J. Studený, Ing. J. Gula) môže informovať o aktuálnom stave nedoplatkov za jeho bytový dom ako aj postupe vymáhania dlhov.
Novinkou v bytovom zákone je schvaľovanie na schôdzach , resp. písomným hlasovaním už aj začatie exekučných konaní voči neplatičom. Doteraz bola takáto povinnosť iba pri dražbách. Vlastníkom určite odporúčame tieto návrhy odsúhlasovať, nakoľko v prípade neschválenia exekúcie, dražby , alebo nevymoženia dlhu, na úhradu dlhu slúži fond opráv.
Možno konštatovať ,že vo väčšine prípadov sú dlžníci slušní ľudia, ktorí sa o svoj dlh zaujímajú, a dohodnuté splátky riadne uhrádzajú až do úhrady ich dlhu. V takýchto prípadoch vieme riešiť a riešime dlh bez negatívneho dopadu na spoločný fond opráv , pričom spoločenstvo často krát ani neregistruje , že má neplatičov. No sú prípady, že neplatičom je špekulant, zamestnaný človek s príjmom, niekedy dokonca podnikateľ , ktorý žije na úkor ostatných vlastníkov bytov , často seniorov s nízkym príjmom a títo pri nevymožení dlhu sú nútení na neplatiča- špekulanta doplácať zo spoločného fondu opráv. Takéto arogantné konanie nemá nič spoločné s ľudským spolunažívaním v komunite bytového domu . Preto je dôležité informovať na schôdzi, a aj vyvesením na nástenke (pri výške dlhu nad 500 EUR) informácie o takomto dlžníkovi .
Možno konštatovať , že práve seniori s minimálnym príjmom majú často najzodpovednejší prístup k zákonným povinnostiam vyplývajúcim z vlastníctva bytu.
Ak ostatní vlastníci doplácajú na takýchto neplatičov zo spoločného fondu opráv, určite majú právo byť informovaní ktorý sused /neplatič žije na ich úkor.
JUDr. Gabriel Kaliňák, riaditeľ spoločnosti